家・一戸建て売却時に一番の障害(ネック)になるもの(要素)とは

まず間違いなく家や一戸建て住宅売却する場合に、何が一番ネックとなるか?

それは土地(敷地)の境界が確定されていない場合です。

実は、皆さんご存知ないかもしれませんが、マンションの売却と違い一戸建て住宅売却の場合、いくつかの事情で売却がスムーズにいかない場合が出てきます。

その一つが、土地境界の確定がされていない 場合です。

土地境界の確定がされていない場合や、境界がどこかわからなくなっている場合、とてもリアルに「超」が付くほど売却が難航することになります。

難航するなら境界確定しないで売却すればいいと言われる売主様もおられますが、実際売却活動しても購入者は境界確定していない家・一戸建住宅など「絶対」に買いません。

また、買いたいと言われたとしても購入時に銀行融資(住宅ローン)を伴う場合、銀行が融資しないので買うことができなくなります。

土地の境界は、非常にデリケートな問題となる場合が多い

家や一戸建ての売却の前には、普段、ご近所ということで、あいさつや親しそうに話をしていているので、簡単に土地境界の確定ができそうに思われる方が殆どですが、これが、なんと、いざ境界の確定となると非常に大変なことになります。

土地境界はお隣が1名や2名ではない場合が多く、四方八方を確定しなければならない場合が殆どです。

これが実は大問題ななる場合が殆どなのです。

何故大問題なのか?

それは各自個別に確定作業していたら、まとまるものもまとまらないからです。

多くの方が、この時に理想と現実のギャップに悩まれることになりますが、先にもお伝えしましたが、普段行き来してあいさつしていても、いざ境界の確定となるとほとんどの方が喧々諤々な状況となります。
従って、境界確定の立会いは権利者全員が一同に集まって、その場で決めるのが一番の方法なのですがこれがとても難しく簡単ではありません。

もし、その隣地に所有者が住んでいない場合は、その所有者に現地に来ていただいて立ち合いをお願いしなければならず、来ていただくことができてもこれがとても時間がかかることになります。
実は、来ていただけない場合もあります。
それは、最近多い隣地の所有者が不在で海外在住の場合は、すぐには帰国できないので立ち合いが出来ないという事ななどです。

また、隣接している土地が3方にそれぞれあり、その全員の所有者に声をかけてても、必ずその中でごねてくる方がいます。

ごねられた場合にはどうするかです。

境界が確定しない場合、売るに売れないため、とにかくお願いに上がるしかありません。
しかし、これがなかなか問題で、ごねられてしまうとどうしても短時間に解決とはいかないこととなってしまいます。
お隣ということで通常はお互い様となり、ご説明と境界ポイントを目視確認して、確認を依頼した者(通常売主)が用意した書類に署名押印をいただくのです。
但し、ご近所でも通常の行き来がない場合には、菓子折りを持参するなどで、どうにか立ち合いに参加していただくこととなります。

ただ、それでも立ち合いに応じていただけない方もいるんです。

もうこうなったら、売主には解決は無理になるので、解決に長けた土地家屋調査士やそのことに慣れ解決できる力量のある不動産会社に依頼することが非常に重要になります。

この境界の確認を、簡単に考えていてはいけません。

実例として、私が担当した日野市の一戸建て売却では、隣地所有者が3方おられ、その3方とも相続が発生していて、その相続人は合計23人いて、その内アメリカ合衆国(USA)のニューヨークに一人、オーストラリアのメルボルンに一人、また中国の上海に一人、鹿児島に一人、札幌市に一人、横浜市に五人、埼玉県下に三人、東京都下にその他の方々がばらならに住まわれていたので、この方々の了解を取るのに3年もの期間を有したこともあります。
また、この費用は数百万にもなりましたから、大きな地主でもなければ払えない金額ともなります。
通常はこんな場合は、売りことが出来なくなり、そのまま放置の状態となる場合も有り、土地に係る固定資産税、都市計画税もず~っと所有者にかかってくることになります。

笑うに笑えない状況なる場合もあるんです。


土地境界確定のプロ=土地家屋調査士

境界確認は素人ではなかなか難しいため、そのことの専門家=土地家屋調査士に依頼したほうが絶対スムーズに事が運びます。

境界確認当日は、土地家屋調査士が法務局や関係役所などにある書類などをもとに事前に作成した測量図に添って確認作業をします。

私は何度も境界の立会いをしていますが、永年境界が確定していない土地ほど、土地に対する愛着やこだわりが強い隣人が多かったため、一筋縄では確定がいかなかったことを記憶しています。

従って、境界の確定していない土地を売ることは、売主だけでは対応できないケースも多いので土地家屋調査士や、そのことに長けた不動産会社に依頼することが非常に重要です。

この場合、大手が良いとか地元が良いとか会社のネームバリューは、ほとんどアテにならないと考えて間違いありません。

土地家屋調査士でもピンキリです。

動きの良い土地家屋調査士もいれば、そうではなく動きのとても鈍いとと地家屋調査士もいます。

土地境界の確定は、家・一戸建て売却時に一番の障害(ネック)になるので、売却の場合はなるべく早めに動く事をお勧めいたします。






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